Zwangsversteigerung Einfamilien-Wohnhaus mit Gaststättennutzung

Verkehrswert: 119.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Gaststättennutzung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.06.2025 besichtigt. Alle Gebäudeteile außer dem Kellergeschoss konnten in Augenschein genommen werden. Die Bewertung stützt sich auf die Besichtigung sowie auf Bauunterlagen.

Gebäude

Das Gebäude wurde vermutlich um 1900 in Massivbauweise errichtet und grenzt an die Nachbarbebauung an. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Satteldach, das vor etwa 15 Jahren erneuert wurde (Betondachsteindeckung). Rückseitig wurde ein eingeschossiger, teilunterkellerter Anbau mit Flachdach gebaut, der das Erdgeschoss erweitert und als Dachterrasse dient.

Die Fassade ist verputzt, die Fenster bestehen überwiegend aus isolierverglasten Kunststofffenstern in Holzoptik, im Erdgeschoss mit Rollläden. Die Haustür ist aus Holz mit Ornamentglas. Das Erdgeschoss umfasst neben einem Eingangsflur auch einen Gastraum (ca. 74 m² Nutzfläche) mit separatem Eingang, Dartraum, sowie Sanitäranlagen und Lagerraum mit angeschlossener Kühlzelle und Personal-WC im Anbau. Im Obergeschoss befinden sich Flur, zwei Zimmer (eins mit Zugang zur Dachterrasse), Bad. Das Dachgeschoss enthält einen Flur, ein Wohnzimmer und ein kleines Schlafzimmer. Insgesamt beträgt die Wohnfläche im Ober- und Dachgeschoss etwa 97 m² (inklusive anteiliger Dachterrasse).

Die Belichtung und Besonnung sind insbesondere durch Fenster in der Fassade sowie Fenster in den Zimmern gegeben, die Dachterrasse sorgt für zusätzliche Belichtung im hinteren Bereich. Die Raumaufteilung ist traditionell, mit einfachen bis mittleren Ausstattungsstandards. Die Böden im Ober- und Dachgeschoss sind nicht in Waage. Das Treppenhaus ist schmal, die Dachterrassenbrüstung zu niedrig und die Entwässerung dort mängelbehaftet. Die Heizungsanlage ist veraltet und muss erneuert werden. Die Hoffläche ist gepflastert, z. T. durchwurzelungsbedingt uneben, mit Einzelbepflanzung (Birke) und einfachem Spritzschutz. Ein Carport mit flachem Pultdach in Holzkonstruktion ist vorhanden.

Eine Nutzung als Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder eine Kombination aus Wohnen und Gewerbe (Gaststätte) ist möglich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt zum Teil vermietet: Die Gaststätte im Erdgeschoss sowie der Wohnbereich im Ober- und Dachgeschoss waren bewohnt.

• Satteldach mit Betondachsteindeckung (vor ca. 15 Jahren erneuert, Dachstuhl neu)

• Flachdach (Anbau), als Dachterrasse genutzt, Brüstung zu niedrig, Entwässerung mangelhaft

• Gaszentralheizung (älter als 30 Jahre, im Keller – Zustand nicht überprüft, Erneuerung erforderlich)

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster, Holzoptik, teils mit Rollläden

• Böden Erdgeschoss: Fliesen; Obergeschoss/Dachgeschoss: Laminat, Flur mit Styropor-Unterdecke

• Sanitärausstattung Gaststätte: geflieste WCs (getrennt für Damen/Herren, mit Vorraum/Waschbecken, jeweils Stand-WCs, Urinale, Aufputz-Spülkästen)

• Sanitärausstattung Wohnung: Bad mit Wanne, Waschbecken, Stand-WC, Waschmaschinenanschluss

• Elektrik: Standard, Elektrokasten im Obergeschossflur

Katzenelnbogen (ca. 2.000 Einwohner, Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz)

Das Grundstück befindet sich zentral an der B 274, der Hauptdurchfahrtsstraße von Katzenelnbogen, in einer gemischten Wohn-Geschäftslage. Die Mikrolage ist durch eine teils ländliche, teils kleinstädtische Nachbarschaft geprägt. Die Nähe zur Bundesstraße bedingt eine zeitweise höhere Verkehrsbelastung, es liegen aber keine Hinweise auf übermäßige Immissionsbeeinträchtigungen vor. Das Umfeld ist überwiegend durch Wohnhäuser mit kleineren Gewerbebetrieben bzw. Mischnutzung geprägt. Ein Naturschutzgebiet oder Biotop ist nicht in direkter Nachbarschaft genannt.

In Katzenelnbogen sind alle wesentlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs vorhanden (Supermärkte, Ärzte, Apotheke, Postagentur, Banken, Gastronomie). Kindergärten, Grundschule und Realschule plus sind am Ort; das nächste Gymnasium und Krankenhaus befinden sich in Diez oder Limburg. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt per Bus, der nächste Bahnhof und ICE-Anschluss ist ca. 15 bis 20 km entfernt (Diez/Limburg).

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, ca. 385 m² groß und eben. Die Zufahrt und Hoffläche sind überwiegend gepflastert, mit vereinzeltem Bewuchs (Birke im Hof). Es gibt keinen Garten. Die Nutzung entspricht der Genehmigung und wurde im Kataster korrekt erfasst.

Commerzbank AG Frau Kunstek Telefonnummer. + 49 69 93532 8551 Aktenzeichen/Forderung-Nr 5442060481